Der Kauf einer Immobilie zählt zu den bedeutendsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Besonders im Kanton Zürich und am Zürichsee, wo die Preise seit Jahren auf hohem Niveau liegen, ist eine sorgfältig geplante Finanzierung unerlässlich. Eine durchdachte Strategie schafft Sicherheit, Transparenz und die Basis für nachhaltige Entscheidungen – sei es beim Erstkauf, bei einer Tragbarkeitsprüfung oder bei einer Refinanzierung.
Im Folgenden erläutern wir die wichtigsten Schritte und Überlegungen, die zu einer soliden, langfristig tragbaren Immobilienfinanzierung führen.
Die Basis jeder Finanzierung: Eigenmittel und Tragbarkeitsrechnung
In der Schweiz gilt als Faustregel: Mindestens 20 % Eigenmittel sind erforderlich, damit Banken ein Objekt finanzieren.
Doch ebenso entscheidend ist die Tragbarkeit:
Die jährlichen Kosten – kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Unterhalt – sollten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Regel gilt weitgehend bei allen Zürcher Banken.
Gerade in der Region Zürich sehen wir häufig gut situierte Käuferinnen und Käufer, bei denen Vermögensstruktur und Einkommenssituation komplexer sind. Umso wichtiger ist eine individuelle Analyse, die über einen Standardrechner hinausgeht.
Hypothekarmodelle verstehen: Fest, variabel oder Saron?
Die Wahl des passenden Modells beeinflusst langfristig die finanzielle Stabilität. Die wichtigsten Formen:
Festhypothek
Ideal für Käufer, die Planungssicherheit wünschen. Besonders bei steigenden Zinsen bietet sie Schutz.
Saron-Hypothek
Der Zinssatz orientiert sich am Geldmarkt (SARON). Flexibel, aber schwankungsanfällig.
Für Personen geeignet, die Zinsschwankungen tragen können.
Variable Hypothek
Kaum noch verbreitet, teuer und ohne feste Laufzeit – wird selten empfohlen.
Im Kanton Zürich beobachten wir nach wie vor eine deutliche Präferenz für Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen 5 und 10 Jahren – insbesondere bei Käufen am Zürichsee.
Amortisation: Direkte oder indirekte Form?
Die ersten 15 % der Finanzierung (zwischen 80 % und 65 % Belehnung) sollten innert rund 15 Jahren amortisiert werden.
Direkte Amortisation
Die Hypothek wird laufend reduziert; die Zinsbelastung sinkt.
Vorteil: transparente Struktur, geeignet für sicherheitsorientierte Käufer.
Indirekte Amortisation
Statt die Hypothek zu reduzieren, zahlen Eigentümer in eine 3a-Lösung ein, die erst später der Hypothek zugeführt wird.
Vorteil: steuerliche Optimierung; beliebt bei Selbständigen und höheren Einkommen.
In Zürich und Umgebung wird diese Strategie häufig gewählt, da sie steuerliche Vorteile bietet und gleichzeitig Flexibilität schafft.
Was Banken wirklich prüfen
Neben Einkommens- und Vermögensstruktur spielen zunehmend qualitative Faktoren eine Rolle:
- Stabilität des Einkommens (angestellt, selbständig, Bonusanteil)
- Objektbewertung (Belehnungswert vs. Kaufpreis)
- Zustand und Alter des Gebäudes
- Nachhaltigkeitsfaktoren
- Standortattraktivität (Zürichsee meist unproblematisch)
Gerade bei älteren Liegenschaften prüfen Banken Sanierungsbedarf und Gebäudelebensdauer sehr genau.
Finanzierung planen – Schritt für Schritt
Schritt 1: Budget definieren
Wie viel Immobilie ist realistisch und langfristig tragbar?
Schritt 2: Finanzierungsvorgespräch
Ein unverbindliches Gespräch mit Bank oder unabhängigen Fachpersonen schafft Klarheit.
Schritt 3: Objektbewertung sicherstellen
Der Belehnungswert ist entscheidend – nicht der Marktpreis allein.
Schritt 4: Hypothekarmodell wählen
Planungshorizont, Lebenssituation und Risikobereitschaft berücksichtigen.
Schritt 5: Reserven einplanen
Unterhaltskosten sind real – Banken kalkulieren 1 % des Wertes; realistisch sind in Zürich oft höhere Beträge.
Unser Fazit: Sorgfältige Planung schafft Sicherheit
Eine Immobilie zu finanzieren, muss nicht kompliziert sein.
Mit einer klaren Struktur, professioneller Begleitung und einem realistischen Verständnis für Markt und Objekt lassen sich Finanzierungen solide, nachhaltig und entspannt planen.
Besonders in der Region Zürich und am Zürichsee lohnt sich eine sorgfältige Vorbereitung – hier bewegen sich Preise und Anforderungen auf hohem Niveau, gleichzeitig ist die Nachfrage robust.
Eine fundierte Finanzierungsstrategie schafft die Grundlage, um die passende Immobilie nicht nur zu finden, sondern auch langfristig zu tragen.
Sie planen den Kauf einer Immobilie?
Wir beraten Sie gerne persönlich zu Finanzierungsmöglichkeiten, Marktpreisen und Tragbarkeiten – gezielt für die Region Zürich und den Zürichsee.